Hoonete püstitamist ja ehitustegevuse kirjeldusi käsitletakse harilikult erialakirjanduses. Majade kasutuselevõtmist tähistatakse avaaktusega. Nii ongi, et Tartu College’it (TC) tunneme 18-korruselisena, mis avati pidulikult…
Küsin muigega ja muheledes, miks on TC kogu oma olemist otsustanud alustada sellest päevast, kutsudes ennast 19. septembril 2010 neljakümneseks? Kas TC on omaks võtnud tegelikkuse ja näeb TC ehituse aega eraettevõtlusena? Majanduslike tavade ja arusaamise kohaselt oli see tõepoolest nii.
Kui TC oli varanduseta, ei saanud see olla vastutav. Nõutud 10% algkapitali garantiiks andsid arhitektid laenuasutusele $400.000-lise tagatise juba laenutaotluse esitamisel. Arhitektide ja inseneride töö tehti „oraste peale“. Lubadeta ja laenuta (CMHC) ei oleks olnud ei tööd, tellijat ega tasu. Kulud ulatusid $100.000-ni. (NB! Aastaarv oli 1967-70 ja arvud peaks nüüdseks korrutama 7-ga!)
Ehitusloa saamiseks allkirjastasin linnaga indemniteetleppe, mis tegi mind vastutavaks kõiges, koos järeltulijatega, kuni ehitustööde lõpuni. Stardikapitaliks korraldasin ja tagasin TC-le laenuarve oma pangas $150.000.-, kuna vanade ehitiste lõhkumiseks oli vaja $100.000.-.
Alles maaomand, tiitli ülekanne TC-le, tegi TC iseennast-omavaks ja ka teatud määral vastutavaks. See toimus esimesel hüpoteeklaenu väljamaksul. Selleks ajaks (1969) olid Ameerikast tulnud sõjavastased jõudnud juba Rochdale’i üle võtta ja maksuraskustes. Laenuasutus (CMHC) muutus ettevaatlikuks. Loodetud maaostu täishinna väljamaksu, nagu varasematel töödel, ei saabunud. Ehitaja oli selleks ajaks jõudnud kaevata Bloori ja Madisoni tänavate nurgale suure augu ja betoonseinad/laed valanud tänava tasemeni. Tal oli õigus esitada arve esimeseks väljamaksuks ja TC-l omakorda õigus esimeseks laenunõudeks CMHC-ilt. Arve oli $400.000-le (miinus 15%-line CMHC reserv). Arhitektid nõustusid summaga. Laenu väljamaks $450.000.- andis ainult $45.000.- maahinna arvel. Väljamaks tuli laenu taotlejale, TC-le. Selleks tuli tiitel endistelt omanikkudelt välja lunastada, mis vajas $400.000-. Ehitaja oli valmis terve ettevõtmise oma arvete katteks üle võtma (NB! Alltöövõtjate arved peab tasuma 45 päeva jooksul). Lahenduseks laenasin isiklikult projektile – s.t. TC-le $400.000.- , ja „karavan liikus edasi“. See oli erakordne pakend! Samaaegselt saabusid TC-le ostuõigus, omandiõigus/tiitel ja ostusumma. Ühesuunaliselt! Harilikult on need tehingud vastassuunalised ja tasakaalus. Nagu näeme, liigub omandiõigus mööda legaalset rada. JOKK! Aga raha abil ja kaudu. Siin on TC-i iseennast-omavuse ja varandusliku ajaloo algus.
TC organisatsioonina omas tegevusõiguse alates 8. novembrist 1967. Ehituskrundile, õieti uhkele värviliste klaasakendega häärberile Bloori tänaval, tegin ostupakkumise 1965. aasta jõulukuul. Minu Tartu on 45-aastane.
TC oli minu praktikas üks nõudlikum projekt, kuna mängisin samaaegselt arhitekti ülesannetega ka arendaja rolli. Valemis oli kümme tundmatut: linna määrustik ei lubanud sellele krundile üliõpilaselamut ehitada. Parkimisnõuded olid absurdsed ja parkla miinimum-mõõte suurendati, kui olime just tööjoonised lõpetanud. Maaüüri leping metrooga ei rahuldanud linna. Kõikidest takistustest tuli läbi pugeda loovate tõlgenduste kaudu. Mida teha, kui parkimiskohtade arvu määrab ruumide arv majas, mitte elanike arv? CMHC muutis oma ettekirjutusi kaks korda ja siis algasid streigid.
„Võitlesin“ päevi, et AK korruse ruumide kõrgusele paar jalga lisada, kuni lisahind, $40.000.- selle lõpetas. Treppide ja kallaktee mõõtmete kasv oli keelavalt kallis. Ehituse hind ei tohtinud ületada $7000.- x 474 (voodite arv), s.o. $16.50/sq.ft.– keldrid välja arvatud, mis olid üldhinna sees.
Kõrgehitise püstitamine nõuab ligi poole oma koguhinnast sillalaenuna, enne kui pikaajalised laenud on paika pandud. Minu ajutist maaostu laenu ei saa nimetada sillarahaks, kuna see ei ole ehitushinnas. Sellega kokku aga tõusis arhitektide ja ehitaja vastutus ehituse ajal üle 2 miljoni dollarini. TC liikmeskonna võlakohustustest oli ehitustööde lõpuks laekunud $65.000.-. Oma TC avaaktuse sõnavõtus nimetasin seda sümboolseks toeks.
Kõige ootamatum vahejuhtum tuli aga ehitustöö lõppfaasis, kui TC juhatusel oli tõsine arusaamatus minu kaastöölise dr. Adelman’iga seoses kavatsetava ajutise haridusprogrammiga, mis oleks toonud TC-le (tol ajal veel maksuametis teaduslikuks instituudiks kutsutud) $80.000.- ehitusmaterjalidelt võetud lõivu tagasimaksuna. Et oletatavatest ootamatustest hoiduda, pidin Akadeemilise Kodu majakorruse üldlaenu alt välja võtma. See vähendas laenu ja kahekordistas pikaajalise omakapitali vajaduse kuni 20%-ni.
Selle ootamatuse lahenduseks saavutasin kokkuleppe ehitajaga, mille alusel ta ehitaks A.K. korruse, saades selle tasuks osalise tänavakorruse kasutamisõiguse (mille ta ka ise ehitaks ja millel ei ole üldlaenu) s.t., et jälle loodetavatest ühe neljandiku ehitatud pinna eest on tasutud ehituskulud.
Kahjuks pikendasid streigid ehitustööd niivõrd, et CMHC väljamaksed hilinesid ja TC ei olnud võimeline oma kohustusi õigeaegselt täitma. Ehitaja kavatses järjekordselt kõike maksmata arvete katteks üle võtta. Olin sunnitud oma laenude kaitseks ehitaja kohustused ja lubadused üle võtma. Teist lahendust projekti TC-i omandina lõpetada ei olnud.
Siin puruneb teine müüt. Oleme kuulnud, et ehitaja sattus raskustesse. Tema raskused algasid CMHC viivitustega – need olid omaniku, TC probleemid. Viimased rahad saime kätte alles 1970. aasta oktoobris. Kõik tuli vahepeal elus hoida sillalaenudega, kuna laen ehitusel oli juba 100%. Pikaajaline isiklik laen ja kapitalipaigutus kasvasid $650.000-ni.
Esimese arutleva vihje TC majanduskontsepti suunas leidsin Jaan Meri hiljutises intervjuus, kus ta nimetab seda suurepäraseks ärimudeliks. Varasem huvi on piirdunud küsimusega: „Kes on TC omanik?“ Meenub kunagine loengul kuuldu (Koplis!), et „ühiskondlik pealisehitis toetub majanduslikule baasile“. Majandusalases vestluses on sõna „mudel“ abiks ja omal kohal. Mudeli rakendamine tegelikkusesse on aga järgmine aste. Siin tulevad ka kohustused täita. Ainult artiklites võime teise lehekülje trükkimata jätta, nagu seda tehti meie ajaloo koguteoses.
TC 2010. aasta kevadisel nõukogu koosolekul lavastas uhiuus juhatus mõttetalgud teemal: „Mis on TC?“. Kuigi päevakorras olid töised majandusküsimuste arutlused, leidis pooleteist-tosinaline osavõtjate kogu ennast-ülistavaid, muretuid fraase meie kultuurilises iseolemises! Ei ühtegi vihjet kordaminekutest ega eluvajadustega toimetulekust (koos parkimisega!), ja ma tõepoolest küsisin, kas oleme nüüd siis laulu- ja mänguselts? Me harjume olemasolevaga. Rahast ei pruugiks nii palju rääkida, kui elaksime organiseeritud ühiskonnas. Struktuurita ühiskonna hoiab elus isetegevuse ja majandusliku panuse või oskuse partnerlus ning nende vastastikune respekt.
Ma arvan, et enne, kui püüame kirjutada TC tähenduslikku ajalugu, peaksime mõistma, mis see on. Meie vajaduste rahuldamiseks peab meil kõigepealt olema majandus-toimetulekuline iseliikur – „suurepärane ärimudel“ ja sellest oleneb kõik järgnev. See tõsiasi rakendus nii TC loomiskontseptis kui ka edaspidises käekäigus.
TC on eksperiment, kus kultuuri juured on majanduslikus mustas mullas – vahemeheta – valitsuseta.
Leo Koobas, mees, kes omas majanduslikku vaistu ja oli aus, nimetas TC-it imeks (isemajandav etteõtlikkus?). Ime see siiski ei ole, sest rahaga tasuti kõik arved. Ainult vastutuse koorma kandmine ja hilisem õiguste jagamine on ainulaadsed. Kardan, et seda ei korrata.